Proč rostou úrokové sazby hypoték?

Úroková sazba hypotečních úvěrů při tříleté fixaci vzrostla až na 5,42%. Proč se to děje?

Může za to ČNB a relativně vysoká základní úroková sazba, jak říká např. premiér, nebo to tak úplně není?

Úroková sazba hypotečních úvěrů je v přímé souvislosti se sazbou úrokového swapu. Proč tomu tak je? Úrokový swap si můžeme představit jako velkoobchodní nákupní cenu peněz, tzn. cenu za kterou banky nakupují peníze pro Vaši hypotéku. Délka úrokového swapu kopíruje délku fixace hypotéky. Má Vaše hypotéka fixaci na 3 roky? Potom si banka půjčila peníze za tříletý úrokový swap. 

Úroková sazba hypotéky = Úrokový swap + Marže banky + Riziková přirážka.

 Vývoj zmíněného úrokového swapu vidíte na přiloženém grafu:

Co určuje výši úrokového swapu?

Úrokový swap je pro banku garancí, že ať se bude dít cokoliv a sazby porostou, tak ona má jistotu, že bude po sjednanou dobu (např. 3 roky) platit úrok podle sazby úrokového swapu v době, kdy si peníze koupila. Stejně tak, jako máte jistotu u svojí hypotéky. 

Výši úrokového swapu (IRS) ovlivňuje koktejl tržních sil, makroekonomických dat a psychologie investorů. Protože swap vyjadřuje cenu peněz v budoucnosti, reaguje na jakoukoliv zprávu, která mění pohled na budoucí vývoj ekonomiky.

Konkrétní vlivy na výši úrokového swapu:

1. Očekávaný vývoj inflace = vyšší inflační očekávání okamžitě tlačí dlouhodobé i střednědobé swapy (3Y až 5Y IRS) nahoru. 
2. Retrospektivní a predikované kroky centrální banky (ČNB). Aktuální nastavení základní sazby ČNB (3,75 %) slouží jako základní stavební kámen, ale klíčová jsou slovní prohlášení (tzv. forward guidance).  
3. Vývoj sazeb v zahraničí (ECB a Fed). Růst eurových nebo dolarových swapů táhne s mírným zpožděním nahoru i korunové úrokové swapy.  
4. Riziková a termínová prémie (Nervozita na trhu). V dobách geopolitické nestability, hrozby recese nebo rozpočtové neodpovědnosti státu roste na trzích nervozita.
5. Výše státního dluhu a objem vládních emisí. Masivní vydávání státních dluhopisů zahlcuje trh. Aby stát dluhopisy prodal, musí zvednout jejich výnosy. Swapový trh kopíruje dluhopisový trh. Růst výnosů státních dluhopisů okamžitě vytahuje nahoru i sazby úrokových swapů, protože obě veličiny spolu soupeří o kapitál stejných institucí (bank a fondů).

Pojďme se na poslední bod podívat podrobněji.

Provázanost trhu: Dluhopisy vs. Swapy vs. Hypotéky

Trh funguje jako přímá řetězová reakce, kde vládní zadlužování určuje koncové ceny pro běžné občany:

1. Státní dluhopisy (aktuálně ~4,09 %): Představují základní bezrizikovou sazbu v ekonomice. Protože stát masivně dluží, musí platit investorům více. 
2. Úrokové swapy (aktuálně ~4,43 %): Komerční banky promítají drahý státní dluh do mezibankovních swapů (3Y IRS), kterými se jistí proti úrokovému riziku. Swapy si drží přirozenou přirážku (cca 0,3 až 0,4 procentního bodu) nad výnosy dluhopisů.
3. Hypotéky (aktuálně ~5,42 %): Banka vezme cenu swapu (4,43 %) a připočte svou marži a rizikové náklady (cca 1 procentní bod). Výsledkem je konečná průměrná sazba hypoték nad 5 procenty.

Podle aktualizované strategie Ministerstva financí ČR pro rok 2026 činí plánovaná celková potřeba financování státu enormních 738,2 miliardy Kč. Z této částky pokrývá stát zhruba 270 až 370 miliard Kč čistě skrze emise střednědobých a dlouhodobých korunových dluhopisů na domácím trhu.

Většinu z těchto stovek miliard korun nakupují právě domácí komerční banky, což zásadně mění strukturu jejich finančních rezerv a ovlivňuje ochotu půjčovat lidem na bydlení.

Místo toho, aby banky měly peníze "na zavolání" u ČNB (krátkodobá likvidita), mají nyní významnou část svých rezerv zablokovanou v dluhopisech se splatností 3, 5 nebo i více let. Mají tedy méně "pružných" peněz pro okamžité úvěrování.

Pro banky jsou tyto rezervy extrémně atraktivní z pohledu evropské regulace. Státní dluhopis má z hlediska kapitálové přiměřenosti nulové riziko. 

Banka si tak čistí své portfolio – drží raději papír od státu s garantovaným výnosem než rizikovější hypoteční úvěry občanů.